中國人民銀行上?？偛?，各省、自治區、直轄市及計劃單列市分行；國家金融監督管理總局各監管局；國家開(kāi)發(fā)銀行，各政策性銀行、國有商業(yè)銀行，中國郵政儲蓄銀行，各股份制商業(yè)銀行：

為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展，根據《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國辦發(fā)〔2021〕22號）等文件要求，現就金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提出以下意見(jiàn)。

一、基本原則和要求

（一）支持住房租賃供給側結構性改革。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應突出重點(diǎn)、瞄準短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問(wèn)題，支持各類(lèi)主體新建、改建和運營(yíng)長(cháng)期租賃住房，盤(pán)活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應。

（二）重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專(zhuān)業(yè)化、規?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，重點(diǎn)支持以獨立法人運營(yíng)、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規?；?、集約化經(jīng)營(yíng)，提升長(cháng)期租賃住房的供給能力和運營(yíng)水平。

（三）建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展應以市場(chǎng)配置為主，按市場(chǎng)化原則自主決策，為租賃住房的投資、開(kāi)發(fā)、建設、運營(yíng)提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，市場(chǎng)功能完備、結構均衡、競爭有序。

——金融機構分工合理。商業(yè)性金融機構要按照依法合規、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續的原則，滿(mǎn)足各類(lèi)住房租賃主體合理融資需求。政策性開(kāi)發(fā)性金融機構限于在符合自身職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房建設運營(yíng)提供融資。

——金融產(chǎn)品創(chuàng )新規范。住房租賃信貸產(chǎn)品應功能明確，期限和利率定價(jià)合理，風(fēng)險評價(jià)和貸后管理完善。直接融資產(chǎn)品應結構簡(jiǎn)單清晰、定價(jià)透明，資金用途真實(shí)合規，市場(chǎng)約束和運行機制健全有效。

——信貸和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化。信貸市場(chǎng)主要滿(mǎn)足各類(lèi)主體開(kāi)發(fā)建設、購買(mǎi)租賃住房，以及住房租賃企業(yè)流動(dòng)性和日常運營(yíng)需求。資本市場(chǎng)側重于發(fā)展住房租賃長(cháng)期投融資工具。信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)可根據住房租賃不同環(huán)節收益和風(fēng)險特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續。

二、加強住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng )新

（四）加大住房租賃開(kāi)發(fā)建設信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區、農村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位等各類(lèi)主體依法合規新建、改建長(cháng)期租賃住房發(fā)放住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款。住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款期限一般為3年，最長(cháng)不超過(guò)5年，租賃住房建設的項目資本金比例應符合國務(wù)院關(guān)于固定資產(chǎn)投資項目資本金制度相關(guān)要求。

（五）滿(mǎn)足團體批量購買(mǎi)租賃住房的合理融資需求。對于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規批量購買(mǎi)存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專(zhuān)業(yè)化規?；》孔赓U企業(yè)依法依規批量購買(mǎi)存量閑置房屋用作保障性或商業(yè)性租賃住房長(cháng)期持有運營(yíng)的，鼓勵商業(yè)銀行在風(fēng)險可控、商業(yè)可持續、嚴格不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放住房租賃團體購房貸款。利用貸款購買(mǎi)的商品住房、商業(yè)用房等應為法律關(guān)系清晰、已竣工驗收的房屋，貸款存續期內，房屋租賃用途不得改變。住房租賃團體購房貸款的期限最長(cháng)不超過(guò)30年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評估價(jià)值的80%，貸款利率由商業(yè)銀行綜合考慮借款人風(fēng)險狀況、風(fēng)險緩釋措施等因素合理確定。

（六）支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款。住房租賃企業(yè)運營(yíng)自有產(chǎn)權長(cháng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(cháng)不超過(guò)20年，貸款額度原則上不超過(guò)物業(yè)評估價(jià)值的80%。住房租賃企業(yè)依法合規改造工業(yè)廠(chǎng)房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權租賃住房，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的期限最長(cháng)不超過(guò)5年，貸款額度原則上不超過(guò)貸款期限內應收租金總額的70%。

商業(yè)銀行應對租賃住房運營(yíng)管理合法合規情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專(zhuān)業(yè)能力、財務(wù)狀況、持續審慎經(jīng)營(yíng)等開(kāi)展盡職調查，并結合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)、風(fēng)險特點(diǎn)和貸款用途，合理審慎設計貸款的額度、期限、利率和還款方式。

住房租賃企業(yè)應以租金收入作為第一還款來(lái)源。商業(yè)銀行在依法合規、有效防控風(fēng)險和商業(yè)可持續的前提下，可根據住房租賃企業(yè)的資信和經(jīng)營(yíng)情況發(fā)放信用貸款或質(zhì)押、抵押貸款。商業(yè)銀行發(fā)放質(zhì)押、抵押貸款應審慎評估質(zhì)押、抵押的法律風(fēng)險，確保質(zhì)權和抵押權可執行。

對于開(kāi)發(fā)建設和持有運營(yíng)為同一主體的租賃住房項目，住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款可用于置換項目前期的住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款。商業(yè)銀行在發(fā)放住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款時(shí)，可同時(shí)簽訂住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款合同，與借款人約定后續住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款的發(fā)放接續條件，將住房租賃經(jīng)營(yíng)性貸款納入住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款的還款資金來(lái)源。

（七）完善住房租賃相關(guān)企業(yè)綜合金融服務(wù)。鼓勵商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，向住房租賃企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀機構、住房租賃管理服務(wù)平臺等提供開(kāi)戶(hù)、結算、咨詢(xún)、現金管理等綜合性金融解決方案。

三、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道

（八）增強金融機構住房租賃貸款投放能力。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專(zhuān)門(mén)用于增加住房租賃開(kāi)發(fā)建設貸款、團體購房貸款和經(jīng)營(yíng)性貸款的投放。

（九）拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債券，專(zhuān)項用于租賃住房建設、購買(mǎi)和運營(yíng)。鼓勵優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。

（十）支持發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃企業(yè)持有運營(yíng)的租賃住房具有持續、穩定現金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔保債券。住房租賃擔保債券納入債券管理框架。

（十一）穩步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金。穩步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有運營(yíng)長(cháng)期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金份額交易流通，促進(jìn)住房租賃企業(yè)長(cháng)期穩定經(jīng)營(yíng)，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區、海南自由貿易港、深圳中國特色社會(huì )主義先行示范區等國家政策重點(diǎn)支持區域以及人口凈流入的大城市開(kāi)展房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)，為利用各類(lèi)建設用地（含集體建設用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規建設和持有運營(yíng)長(cháng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

（十二）引導各類(lèi)社會(huì )資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。支持金融機構、資產(chǎn)管理機構規范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵住房租賃企業(yè)、專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)管理機構通過(guò)房地產(chǎn)投資信托基金長(cháng)期持有運營(yíng)租賃住房。支持保險資金等長(cháng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。鼓勵住房租賃企業(yè)和金融機構利用利率衍生工具對沖相關(guān)利率風(fēng)險。

四、加強和完善住房租賃金融管理

（十三）嚴格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應與其他住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區別，嚴禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規用于商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

（十四）加強住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行應建立完善的貸款審批機制和風(fēng)險管理機制，嚴格住房租賃貸前審查和貸后管理，加強對借款人、項目屬性、貸款用途真實(shí)性、還款資金來(lái)源的跟蹤調查，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設、購買(mǎi)和運營(yíng)，切實(shí)防范資金挪用、套現等風(fēng)險。對于貸款期間項目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應及時(shí)收回貸款，并視情況對借款人采取適當的風(fēng)險防控措施。

（十五）規范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng )新。住房租賃直接融資產(chǎn)品應基礎資產(chǎn)質(zhì)量?jì)?yōu)良、結構簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、信息公開(kāi)透明、資金用途合法合規。相關(guān)部門(mén)應明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和存續期管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設、購買(mǎi)和運營(yíng)等相關(guān)活動(dòng)，不得挪作他用。

（十六）防范住房租賃金融風(fēng)險。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的金融機構應建立健全相關(guān)制度，加強合規性審查和評估，確保審慎合規開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)。對各類(lèi)住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負債率保持在適度區間。加強對住房租賃企業(yè)的運營(yíng)管理、財務(wù)狀況、資金用途等的監控，對住房租賃企業(yè)等借款主體存在違反借款合同約定情形的，要及時(shí)采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險。

金融機構在提供融資前需確保住房租賃企業(yè)已按規定向住房城鄉建設部門(mén)進(jìn)行開(kāi)業(yè)報告或者備案從事住房租賃經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。對住房租賃直接融資產(chǎn)品應充分揭示其與住房租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的風(fēng)險，建立健全風(fēng)險預警及處置機制，保護投資者合法權益。

（十七）加強住房租賃金融監測評估。中國人民銀行牽頭住房租賃金融統計，加強對住房租賃金融產(chǎn)品的統計、調查和監測分析。相關(guān)部門(mén)加強住房租賃相關(guān)信息共享，發(fā)揮監管合力。

本意見(jiàn)自2024年2月5日起施行。

中國人民銀行
國家金融監督管理總局
2024年1月5日