許昌市住房和城鄉建設局

關(guān)于印發(fā)《許昌市中心城區國有土地上房屋征收評估管理辦法》的通知

許建發(fā)〔2017〕26 號

現將《許昌市中心城區國有土地上房屋征收評估管理辦法》印發(fā)給你們，請遵照執行。

特此通知。

許昌市住房和城鄉建設局

2017年3月14日

許昌市中心城區國有土地上房屋征收評估管理辦法

第一章 總則

第一條  為進(jìn)一步規范國有土地上房屋征收評估行為，根據《國有土地上房屋征收與補償條例》（國務(wù)院令第 590 號）、《國有土地上房屋征收評估辦法》（建房〔2011〕77 號）、《河南省實(shí)施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干規定》（豫政〔2012〕39 號）等規定，結合實(shí)際，制定本辦法。

第二條  市中心城區范圍內國有土地上房屋征收，需要評估被征收房屋和用于產(chǎn)權調換房屋的價(jià)值，測算被征收房屋類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對相關(guān)評估結果進(jìn)行復核評估和鑒定，適用本辦法。

第三條  許昌市住房和城鄉建設局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)市住建局）負責全市房屋征收評估工作的監督管理。

第四條  本辦法所稱(chēng)房地產(chǎn)價(jià)格評估機構（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評估機構），是指依法設立，在市住建局備案并從事房屋征收評估活動(dòng)的中介服務(wù)機構。

第五條  評估機構、房地產(chǎn)估價(jià)師、市房地產(chǎn)價(jià)格評估專(zhuān)家委員會(huì )（以下簡(jiǎn)稱(chēng)評估專(zhuān)家委員會(huì )）成員應當獨立、客觀(guān)、公正地開(kāi)展房屋征收評估、鑒定工作，并對出具的評估、鑒定意見(jiàn)負責。

任何單位和個(gè)人不得干預房屋征收評估、鑒定活動(dòng)。與房屋征收當事人有下列情況之一的應當回避：

與評估、鑒定當事人有親屬關(guān)系的；

（二）與評估、鑒定當事人有利害關(guān)系的；

（三）法律、行政法規規定應當回避的其他情況。

第六條  市住建局及評估專(zhuān)家委員會(huì )應當加強評估機構監管、指導，并定期對評估機構進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓、考核。

第二章 評估機構管理

第七條  評估機構應具有良好的房屋征收評估業(yè)績(jì)，未被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或者嚴重違法企業(yè)名單。

第八條  市住建局負責建立全市評估機構名錄，每年年初向社會(huì )公布一批綜合實(shí)力強、社會(huì )信譽(yù)好的評估機構，供被征收人選擇。

評估機構愿意承擔市區房屋征收評估業(yè)務(wù)，在每年12月份可向市住建局提出書(shū)面申請。市住建局對評估機構提供的申請資料進(jìn)行核實(shí)，對符合規定條件的，將其納入全市評估機構名錄。

第三章  評估機構選定

第九條  房屋征收范圍確定后，房屋征收部門(mén)按照公開(kāi)、公平的原則，確定評估機構作為預征收評估機構。

評估機構出具的預征收評估價(jià)格可作為制定征收補償方案和測算征收補償資金的參考依據。

第十條 市、區人民政府發(fā)布房屋征收決定公告之日起 7 日內，同級房屋征收部門(mén)在征收范圍內公布評估機構的名單、基本信息，并將協(xié)商選定評估機構的期限等相關(guān)事宜告知被征收人。

第十一條  被征收人應當在房屋征收部門(mén)發(fā)布選擇評估機構公告之日起 3 日內，按照少數服從多數的原則協(xié)商選定評估機構。被征收人未能在規定期限內選定評估機構的，由房屋征收部門(mén)采取搖號、抽簽等隨機方式確定。參與隨機選定的評估機構不得少于 3 家。以隨機方式確定評估機構的，應當由公證部門(mén)現場(chǎng)公證。

第十二條  房屋征收部門(mén)申請公證機構辦理現場(chǎng)公證時(shí)，應當向公證機構提交下列文件、資料：

（一）市、區人民政府發(fā)布房屋征收決定公告；

（二）房屋征收部門(mén)發(fā)布的選擇評估機構公告；

（三）選擇評估機構公告張貼記錄；

（四）被征收人未能在規定期限內選擇評估機構的情況說(shuō)明；

（五）房屋征收部門(mén)法定代表人身份證明；

（六）房屋征收部門(mén)委托書(shū)及代理人身份證明。

第十三條 同一征收項目的房屋征收評估工作原則上由一家評估機構承擔。被征收人戶(hù)數超過(guò) 300 戶(hù)的，可以由兩家或兩家以上評估機構共同承擔。

由兩家以上評估機構承擔的，應當共同協(xié)商確定一家房地產(chǎn)價(jià)格評估機構為牽頭單位，就評估對象、評估時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內涵、評估依據、評估假設、評估原則、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法、重要參數選取、評估結果確定方式等進(jìn)行溝通，統一標準。

第十四條  選定評估機構后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向評估機構出具房屋征收評估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評估委托合同。

房屋征收評估委托書(shū)應當載明委托人的名稱(chēng)、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機構的名稱(chēng)、評估目的、評估對象范圍、評估要求以及委托日期等內容。

第四章 征收評估程序

第十五條  房屋征收部門(mén)提前 3 日向被征收人送達《實(shí)地查勘決定書(shū)》，并告知被征收人權利義務(wù)。

第十六條  評估機構應當指派兩名以上注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對被征收房屋及房屋裝飾裝修、房屋附屬物、地上附著(zhù)物等進(jìn)行實(shí)地查勘，拍攝被征收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。

被征收人不配合、不提供相關(guān)資料的，評估機構應當在評估報告中說(shuō)明有關(guān)情況；當事人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字的，評估機構應當邀請無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應當在評估報告中說(shuō)明。

第十七條  征收當事人對室內外裝飾裝修價(jià)值，機器設備、物資等搬遷費用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補償費用協(xié)商不成的，可以由評估機構通過(guò)評估確定。

第十八條  對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以不動(dòng)產(chǎn)登記證和房屋登記簿的記載為準；不動(dòng)產(chǎn)登記證與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、區人民政府的認定、處理結果進(jìn)行評估。

第十九條  評估機構應當向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)評估的初步估價(jià)結果。房屋征收部門(mén)應當將分戶(hù)的初步評估結果在征收范圍內向被征收人公示，公示期不少于 3 日。

公示期間，評估機構應當安排注冊房地產(chǎn)估價(jià)師對初步估價(jià)結果進(jìn)行現場(chǎng)說(shuō)明解釋。評估報告存在錯誤的，評估機構應當修正。

第二十條  初步評估結果公示期滿(mǎn)之日起 3 日內，評估機構應當向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)評估報告。房屋征收部門(mén)應當在接到評估報告之日起 3 日內向被征收人轉交評估報告。

第二十一條  被征收人或者房屋征收部門(mén)對評估報告有異議的，應當自收到評估報告之日起 10 日內，向評估機構提出復核申請，并說(shuō)明評估報告存在的問(wèn)題。

評估機構應當自收到復核申請之日起 5 日內完成評估報告復核工作。經(jīng)復核，改變原評估結果的，應當重新出具評估報告；沒(méi)有改變原評估結果的，應當書(shū)面告知房屋征收部門(mén)及被征收人。

第二十二條  被征收人或者房屋征收部門(mén)對評估機構復核結果有異議的，應當自收到復核結果之日起 10 日內，向評估專(zhuān)家委員會(huì ))申請鑒定，并書(shū)面說(shuō)明評估報告存在問(wèn)題及相關(guān)的事實(shí)根據、法律依據等。

第二十三條  被征收人或者房屋征收部門(mén)因特殊情況需延長(cháng)鑒定申請期限的，應當向評估專(zhuān)家委員會(huì )提出延期申請，并經(jīng)評估專(zhuān)家委員會(huì )同意。

第五章 評估報告鑒定

第二十四條  評估專(zhuān)家委員會(huì )負責對全市房屋征收價(jià)格評估進(jìn)行技術(shù)指導，并對評估機構做出的評估報告復核結果進(jìn)行鑒定。

第二十五條 具有下列情形之一的，不得納入房屋征收估價(jià)報告鑒定范圍：

（一）非評估機構出具的；

（二）涉及集體土地上房屋等附著(zhù)物的；

（三）不屬于市、區人民政府依法征收房屋范圍的；

（四）未申請原評估機構復核的；

（五）法律、法規規定不屬于房屋征收補償估價(jià)范圍的。

第二十六條  評估專(zhuān)家委員會(huì )應當選派成員組成專(zhuān)家組，對復核結果進(jìn)行鑒定。專(zhuān)家組成員為 3 人以上單數，其中房地產(chǎn)估價(jià)師不得少于二分之一。

評估專(zhuān)家委員會(huì )應當自收到鑒定申請之日起 10  日內，對申請鑒定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術(shù)路線(xiàn)、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行審核，出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

第二十七條  評估機構應當自接到評估專(zhuān)家委員會(huì )通知之日起 3 日內，向專(zhuān)家委員會(huì )提交其作出評估報告的說(shuō)明文件，并提交以下文件、資料：

（一）房屋征收估價(jià)報告；

（二）估價(jià)委托書(shū)及估價(jià)委托合同書(shū)；

（三）委托人提供的文件、資料；

（四）實(shí)地查勘記錄及室內外影像資料；

（五）作出評估報告所適用的具體法律、政策依據；

（六）收集的可比交易實(shí)例或相關(guān)信息；

（七）評估機構內部論證、審核記錄；

（八）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報告；

（九）外部幫助的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；

（十）評估專(zhuān)家委員會(huì )認為應當提交的其它文件、資料。

第二十八條  評估機構因不可抗力因素不能按期提交相關(guān)文件、資料的，應當在接到通知之日起 3 日內提交延期申請，經(jīng)評估專(zhuān)家委員會(huì )同意，延期一次，延期期限不超過(guò) 10 日。

評估機構不能按期提交其作出評估報告的說(shuō)明文件及相關(guān)資料，應當承擔舉證不利的后果。

第二十九條 鑒定工作應按以下程序進(jìn)行：

（一）查閱評估報告及有關(guān)資料；

（二）根據需要進(jìn)行現場(chǎng)查勘，調查取證；

（三）向承擔評估工作的原評估機構收集相關(guān)資料，并聽(tīng)取其估價(jià)情況報告；

（四）對評估報告的合法性、規范性進(jìn)行分析鑒定，對有關(guān)人員進(jìn)行詢(xún)問(wèn)；

（五）專(zhuān)家委員會(huì )根據研究結果出具鑒定結論。

第三十條  房屋征收評估鑒定過(guò)程中，評估機構應當按照評估專(zhuān)家委員會(huì )要求，就鑒定涉及的評估相關(guān)事宜進(jìn)行說(shuō)明。需要對被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘和調查的，有關(guān)單位和個(gè)人應當協(xié)助。

第三十一條  在房屋征收評估鑒定程序中，被征收人對人民政府房屋征收決定，或房屋征收補償決定的合法性提出異議，且評估專(zhuān)家委員會(huì )認為需要以行政復議結果，或人民法院判決結果作為估價(jià)鑒定參考依據的，評估專(zhuān)家委員會(huì )應當告知被征收人及時(shí)提交行政復議受理通知書(shū)，或人民法院立案通知書(shū)。

被征收人在規定期限內提交行政復議受理通知書(shū)，或人民法院立案通知書(shū)的，評估專(zhuān)家委員會(huì )應當中止估價(jià)報告鑒定，并書(shū)面通知當事人。

第三十二條 評估專(zhuān)家委員會(huì )出具鑒定結論前，可以組織征收部門(mén)與被征收人進(jìn)行調解。經(jīng)調解后雙方達成房屋補償協(xié)議的，鑒定程序終結，不得向當事人收取任何費用。

第三十三條  經(jīng)評估專(zhuān)家委員會(huì )鑒定，評估報告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術(shù)問(wèn)題的，出具評估報告的評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告。

第三十四條  房屋征收評估、鑒定費用由委托人承擔。但鑒定改變原評估結果的，鑒定費用由原評估機構承擔。復核評估費用由原評估機構承擔。房屋征收評估、鑒定費用參照政府價(jià)格主管部門(mén)規定的收費標準執行。

第六章 責任追究

第三十五條  評估機構和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師有下列行為之一的，由市住建局依據《國有土地上房屋征收與補償條例》、《房地產(chǎn)評估機構管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊管理辦法》等規定進(jìn)行處罰，并記入其信用檔案：

（一）違反房屋征收法律、法規、政策或房地產(chǎn)估價(jià)規范規定，出具虛假評估報告，或評估結果嚴重失實(shí)的；

（二）與當事人一方串通，損害對方合法權益的；

（三）以評估費回扣、惡意低收費、承諾評估價(jià)格，或采用虛假宣傳等不正當手段獲取房屋征收評估業(yè)務(wù)的；

（四）被依法選定征收項目評估機構后，拒不依法接受估價(jià)委托的；

（五）允許他人借用自己名義從事房屋征收評估活動(dòng)或者轉讓、變相轉讓受托的房屋征收評估業(yè)務(wù)的；

（六）不履行評估技術(shù)咨詢(xún)、解釋或復核義務(wù)的；

（七）不配合評估專(zhuān)家委員會(huì )業(yè)務(wù)指導和鑒定，或評估報告1 年內 2 次以上被鑒定為存在問(wèn)題的；

（八）違反法律、法規規定的其他情形。

第三十六條 評估專(zhuān)家委員會(huì )成員有下列情況之一的，取消評估專(zhuān)家委員會(huì )成員資格：

（一）違反房地產(chǎn)估價(jià)及房屋征收評估等有關(guān)規定的；

（二）違反職業(yè)道德和執業(yè)規定的；

（三）無(wú)特殊原因全年 3 次以上不參加評估專(zhuān)家委員會(huì )活動(dòng)或不履行工作職責的；

（四）徇私舞弊，出具的鑒定意見(jiàn)嚴重偏離工作實(shí)際，未能公正履行職責的；

（五）有其他違法違規情況的。

第七章 附則

第三十七條  本辦法所稱(chēng)期限遇有法定節假日的，自然向后順延。

第三十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。